La Gestion Locative
Pésentation de la gestion locative des appartements ou des villas de l'Agence immobilière des Adrets sur Agay Saint Raphaël
Le Contrat de Mandat :
Le contrat de mandat est un contrat par lequel un propriétaire, le mandant, donne à l'agence immobilière, le mandataire, le pouvoir de faire un ou des locations en son nom et pour son compte.
Le propriétaire choisit sa ou ses semaines d'occupations personnelles et charge l'agence de lui trouver des locataires. En échange d'une rémunération, l'agence immobilière réalise des prestations.
Le principe de ce contrat s’organise de la manière suivante :
La Commercialisation :
Le propriétaire confie son appartement à l’Agence immobilière des Adrets qui le gère.
Le propriétaire donne ses dates d’occupation dans l’hiver pour démarrer la publicité du bien le plus tôt possible. Nous utilisons notre site internet, des sites partenaires, la centrale de réservations de Saint Raphaël, la fidélisation. Les locations sont aussi faites par téléphone et par emails.
Le propriétaire réserve les semaines qu’il veut et peut remettre en location une semaine qu’il n’utilise pas ou au contraire en réserver une supplémentaire (à condition que l’appartement soit libre). Une confirmation écrite est systématiquement demandée.
Les Prix Publics
L’Agence conçoit les prix publics pour commercialiser l’appartement en fonction de l’état général du bien, de sa capacité d’accueil, de la résidence. Nous prenons aussi en compte les dates de vacances scolaires françaises mais aussi européennees. Les tarifs vont aussi varier en fonction des évènements nationaux et internationaux.
De par notre expérience, nous savons à quel prix un appartement ou une villa va se louer.
Le prix public pour une semaine de location est composé de :
- Le net propriétaire
- Les honoraires TTC de l’agence
- Le ménage
En effet, pour cette dernière partie, un montant forfaitaire est inclus dans le prix public car même si nous demandons au client de faire le ménage, il a sa propre notion de la propreté et dans tous les cas, nous donnons au client suivant un appartement propre et en bon état. Ce n’est ni au propriétaire, ni à l’agence de payer la prestation ménage mais à celui qui a occupé l’habitation de vacances.
Suivant la prestation proposée, les draps et/ou serviettes peuvent être inclus dans le prix public. Ces montants sont déduits du prix public pour calculer le net propriétaire.
TRES IMPORTANT : Plusieurs études sur le E-Tourisme montre que les internaute choisissent leur destination vacances grâce à internet car ils sont multi-connectés (ordinateurs, tablettes, smartphones). Les internautes consultent au moins 5 sites de marques pour préparer leur séjour et ils y recherchent une destination, comment y aller, où dormir, que faire une fois sur place. Ensuite vient l'acte d'achat puis la préparation du voyage.
Vous comprenez qu'en tant qu'hébergeurs nous faisons appel à la centrale de réservations Estérel Côte d'Azur ainsi qu'à des sites marchands tel qu'Abritel, Homelydays, Airbnb, Vacances.com, Locasun, ... Hors ces intermédiaires ont un coût.
Prenons le cas de la centrale de réservations : si un client vient par son intermédiaire, un commissionnement est calculé sur le prix public et vient en déduction pour le calcul du net propriétaire. Ces commissions varient entre 6% TTC et 12% TTC. Quand le propirétaire participe à l'effort de commercialisation, l'Agence des Adrets y participe aussi puisque nous prenons nos honoraires une fois les prestations annexes déduites.
Les sommes encaissées
L'arrivée du client
- payer son solde s’il ne l’a pas déjà fait,
- payer la taxe de séjour (1 euro par nuit et par adulte)
- payer des prestations annexes s’il ne les a pas déjà réservées : draps (obligatoires et la mention est écrite dans le contrat, le client peut les amener bien sûr), serviettes, télévision, lits bébé, …
Il vient aussi pourverser une caution : 100 euros par lit locatif. La caution est RENDUE une fois que le client est parti et après avoir fait le contrôle de votre appartement. Si la caution est en espèce, la visite de l’appartement se fait en sa présence et nous rendons la caution en espèce le jour même. Si nous sommes défaillant lors du contrôle, nous sommes seuls responsables.
Le nettoyage de l'appartement
- la préparation de l’appartement pendant l’automne : le dégraissage
- le ménage à la fin de chaque location.
Le dégraissage :
- nettoyage complet de l’appartement,
- dégraissage de la kitchenette,
- nettoyage des literies : oreillers, couvertures, alèses, …
- shampoing moquette s’il y en a une.
Le ménage du "Samedi" :
L'entretien du bien :
L’automne si le propriétaire ne veut pas s’en charger et l’été pour les interventions techniques.
- l’automne, c’est juste la préparation de l’appartement pour la première location, s’assurer que tout fonctionne au moment où l'on démarre l'été.
- l’été, une équipe technique (des professionnels locaux indépendants) intervient lorsque nous constatons des dysfonctionnements lors des états des lieux et lorsque nos clients nous avertissent d’un problème.
Ces interventions sont par exemple :
- changement d’ampoules, réparation d’une chaise,
- remettre une latte de lit, apporter de la vaisselle,
- changement d’un fusible, nettoyer le sac aspirateur, etc …
Ces interventions sont alors facturées au propriétaire.
Si nous avons une panne d ’électro ménager, nous faisons intervenir une société tiers. Nous réglons la facture et nous la débitons de votre compte propriétaire.
L'administratif :
Pendant toute la durée de la saison des locations (à partir de Janvier et jusqu’en Novembre), nous encaissons des sommes pour le compte du propriétaire.
Nous tenons une comptabilité propriétaire ou comptabilité mandant, comptabilité surveillée par notre expert-comptable et par la caisse de garantie puisque nous avons régulièrement des audits.
Nous versons des acomptes régulièrement et quand le compte propriétaire est créditeur. Enfin le solde dans à la fin de l'année civile. Les sommes sont versées par virement bancaire. Le solde locatif est envoyé avec la reddition du compte propriétaire plus le détail des interventions techniques.
Dans des cas particuliers, l'Agence des Adrets est en mesure de proposer un contrat de bail au propriétaire. L'avantage c'est d'avoir une somme garantie, l'inconvénient c'est une utilisation du bien sous condition.
Conclusion :
L’Agence immobilière des Adrets et moi même espérons avoir répondu à vos attentes. Si vous avez des questions, n’hésitez par à me les poser par email à jeanmarc@agencedesadrets.com ou venez nous rencontrer !
Jean Marc Fumey
