La Gestion Locative

 

Pésentation de la gestion locative des appartements de l'Agence immobilière des Adrets sur Val Thorens Les Menuires et Saint Martin de Belleville

 

Le Contrat de Mandat :

 

Le contrat de mandat est un contrat par lequel un propriétaire, le mandant, donne à l'agence immobilière, le mandataire, le pouvoir de faire un ou des locations en son nom et pour son compte.

Le propriétaire choisit sa ou ses semaines d'occupations personnelles et charge l'agence de lui trouver des locataires. En échange d'une rémunération, l'agence immobilière réalise des prestations.

 

Le principe de ce contrat s’organise de la manière suivante :

 

 

La Commercialisation :

 

Le propriétaire confie son appartement à l’Agence immobilière des Adrets qui le gère.

 

Le propriétaire donne ses dates d’occupation dans l’été pour démarrer la publicité du bien le plus tôt possible. Nous utilisons notre site internet, des sites parallèles, les centrales de réservations de la vallée des Belleville, la fidélisation. Les locations sont aussi faites par téléphone et emails.

 

Le propriétaire réserve les semaines qu’il veut et peut remettre en location une semaine qu’il n’utilise pas ou au contraire en réserver une supplémentaire (à condition que l’appartement soit libre). Une confirmation écrite est systématiquement demandée.

 

Les Prix Publics

 

L’Agence conçoit les prix publics pour commercialiser l’appartement en fonction de l’état général du bien, de sa capacité d’accueil, de la résidence, et en fonction de la labellisation qui sera organisé par la station. Nous prenons aussi en compte les dates de vacances scolaires françaises mais aussi européennees. Les tarifs vont aussi varier en fonction des évènements nationaux et internationaux.
De par notre expérience, nous savons à quel prix un appartement va se louer.

 

Le prix public pour une semaine de location est composé de :

  • Le net propriétaire
  • Les honoraires TTC de l’agence
  • Le ménage

 

En effet, pour cette dernière partie, un montant forfaitaire est inclus dans le prix public car même si nous demandons au client de faire le ménage, il a sa propre notion de la propreté et dans tous les cas, nous donnons au client suivant un appartement propre et en bon état. Ce n’est ni au propriétaire, ni à l’agence de payer la prestation ménage mais à celui qui a occupé l’appartement.

 

Suivant la prestation proposée, les draps et/ou serviettes peuvent être inclus dans le prix public. Ces montants sont déduits du prix public pour calculer le net propriétaire.

 

TRES IMPORTANT : Plusieurs études sur le E-Tourisme montre que les internaute choisissent leur destination vacances grâce à internet car ils sont multi-connectés (ordinateurs, tablettes, smartphones). Les internautes consultent au moins 5 sites de marques pour préparer leur séjour et ils y recherchent une destination, comment y aller, où dormir, que faire une fois sur place. Ensuite vient l'acte d'achat puis la préparation du voyage. 

 

Vous comprenez qu'en tant qu'hébergeurs nous faisons appel à la centrale de réservations de chaque station ainsi qu'à des sites marchands tel qu'Abritel, Homelydays, Vacances.com, Locasun, ... Hors ces intermédiaires ont un coût.

Prenons le cas de la centrale de réservations : si un client vient par son intermédiaire, un commissionnement est calculé sur le prix public et vient en déduction pour le calcul du net propriétaire. Ces commissions varient entre 10% TTC et 15% TTC. Quand le propirétaire participe à l'effort de commercialisation, l'Agence des Adrets y participe aussi puisque nous prenons nos honoraires une fois les prestations annexes déduites.

 
Vous l’aurez compris, plus nous trouvons un client en « direct », plus le propriétaire a un net propriétaire important (pas de commissionnement appliqué sur le tarif public) sauf qu’il vaut mieux donner une commission à un intermédiaire que de ne pas louer l’appartement. C’est pour cela que les honoraires de l’agence sont calculés au même niveau que le net propriétaire : nous sommes partenaires.
 
D’autre part, les efforts de commercialisation consentis par une station de ski sont beaucoup plus important que la capacité financière que possède l’Agence des Adrets.
En effet, régulièrement nos 3 stations dépensent des centaines de milliers d’euros pour la promotion du ski en France et à l’international et l’Agence des Adrets, malgré sa bonne volonté, n’a pas la capacité financière pour rivaliser … .
 
Le fait de nous confier votre bien en gestion implique que nous et nos intermédiaires allons trouver des clients « famille » ou « entre amis », nous louerons donc votre bien en « bon père de famille » car nous préférons le qualitatif par rapport au quantitatif.
 

Les sommes encaissées

 
Concernant les paiements, toutes les sommes encaissées sont pour le compte de l’appartement et du propriétaire. Ces sommes arrivent sur un compte séquestre ouvert au nom de la SARL JMF Mandat. La SARL JMF est immatriculé au RCS de Chambéry sous le n°433279577, au capital de 8000 euros et possède la carte professionnelle n°435 délivrée par la préfecture de la Savoie.
Les sommes encaissées sur le compte séquestre sont garanties par une caisse de garantie : la SEGAP rue de Suffren à Paris (75) et assure notre compte pour une valeur de 400 000 euros.
 
Ces sommes arrivent soit par virement bancaire, CB, chèque ou espèces. Lorsque qu’un client réserve votre appartement, 30% de la location lui sont demandés. Le solde est à payer un mois avant. Dans le cas d’une réservation de dernière minute, la totalité de la location est demandé. Attention, le client qui a réservé peut se rétracter sur son achat et il dispose de 14 jours au moment où il a payé sa commande.
Suivant les cas, il se peut que le client paye le solde à l’arrivée au lieu de le payer un mois avant.
 
Les honoraires de l’agence sont perçus une fois que le client a séjourné chez vous. 
L’Agence des Adrets, une fois qu’elle a reçu l’acompte, envoie le contrat de location avec les directives : règles de vie, comment venir dans notre vallée des Belleville, les informations de la station (entre autre le stationnement pour Val Thorens). Nous répondons bien entendu à toutes les questions qui concernent le voyage, le séjour sur place, même la météo !
 

L'arrivée du client

 
A son arrivée, notre client vient à l’agence pour :
  • payer son solde s’il ne l’a pas déjà fait,
  • payer la taxe de séjour (1 euro par nuit et par adulte)
  • payer des prestations annexes s’il ne les a pas déjà réservées : draps (obligatoires et la mention est écrite dans le contrat, le client peut les amener bien sûr), serviettes, télévision, lits bébé, …

​Il vient aussi pour—verser une caution : 100  euros par lit locatif. La caution est RENDUE une fois que le client est parti et après avoir fait le contrôle de votre appartement. Si la caution est en espèce, la visite de l’appartement se fait en sa présence et nous rendons la caution en espèce le jour même. Si nous sommes défaillant lors du contrôle, nous sommes seuls responsables.

—
Pendant toute la durée du séjour, nous somme à la disposition du client pour répondre à toutes demandes ou interventions techniques. Que ce soit notre client, le propriétaire, sa famille ou ses amis !
 
 

Le nettoyage de l'appartement

 
Il y a deux partie dans cette prestation :
  • la préparation de l’appartement pendant l’automne : le dégraissage
  • le ménage à la fin de chaque location.
 

Le dégraissage :

 
Pendant l’automne, l’appartement doit être préparé pour la saison d’hiver. Soit c’est le propriétaire qui s’en charge, soit il confie cette prestation à l’agence.
Le dégraissage se décompose de la manière suivante :
  • nettoyage complet de l’appartement,
  • dégraissage de la kitchenette,
  • nettoyage des literies : oreillers, couvertures, alèses, …
  • shampoing moquette s’il y en a une.
 

Le ménage du "Samedi" :

 
Même si nous engageons par écrit le locataire à nettoyer votre appartement à la fin de son séjour, et comme chacun a sa propre notion de la propreté, nous organisons le ménage. Bien entendu, en ayant fait le contrôle après le départ du locataire, nous savons quels sont les points de nettoyage les plus importants.
Les états des lieux et les ménages sont réalisés entre 09h00 et 17h00 au plus tard. C’est pour cela que nous demandons à nos clients de partir entre 08h30 et 09h30. Les suivants rentrent dans les lieux dès que l’appartement est prêt et au maximum à 17h00.
 

L'entretien du bien :

 
L’entretien du bien se déroule lui aussi en deux étapes :

L’automne si le propriétaire ne veut pas s’en charger et l’hiver pour les interventions techniques.

  • l’automne, c’est juste la préparation de l’appartement pour la première location, s’assurer que tout fonctionne.
  • l’hiver, une équipe technique intervient lorsque nous constatons des dysfonctionnements lors des états des lieux et lorsque nos clients nous avertissent d’un problème.

 

Ces interventions sont par exemple :

  • changement d’ampoules, réparation d’une chaise,
  • remettre une latte de lit, apporter de la vaisselle,
  • changement d’un fusible, nettoyer le sac aspirateur, etc …

Ces interventions sont alors facturées au propriétaire.

 

Si nous avons une panne d ’électro ménager, nous faisons intervenir une société tiers. Nous réglons la facture et nous la débitons de votre compte propriétaire.

 

 

L'administratif :

 

Pendant toute la durée de la saison des locations (à partir de Juillet et jusqu’en Mai), nous encaissons des sommes pour le compte du propriétaire.

Nous tenons une comptabilité propriétaire ou comptabilité mandant, comptabilité surveillée par notre expert-comptable et par la caisse de garantie puisque nous avons régulièrement des audits.

 

Nous versons un acompte dans le courant du mois de Février, un acompte au mois de Mai et le solde dans le courant de l'été. Les sommes sont versées par virement bancaire. Le solde locatif est envoyé avec la reddition du compte propriétaire plus le détail des interventions techniques.

 

 

Dans des cas particuliers, l'Agence des Adrets est en mesure de proposer un contrat de bail au propriétaire. L'avantage c'est d'avoir une somme garantie, l'inconvénient c'est une utilisation du bien sous condition.

 

 

Conclusion :

 

L’Agence immobilière des Adrets et moi même espérons avoir répondu à vos attentes. Si vous avez des questions, n’hésitez par à me les poser par email à jeanmarc@agencedesadrets.com ou venez nous rencontrer !

Mon équipe et moi même se feront un plaisir de vous accueillir.
 
A bientôt dans la vallée des Belleville
 

Jean Marc Fumey

 

     
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